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根据韩国现行的法律，如果承租人根据《住宅租赁保护法》(以下简称《法》)行使延长2年居住期限的全租住宅租赁合同的权利，但后来因为找到了更实惠的全租住宅而想要终止租赁，那么出租人是否有义务向承租人退还押金?尽管可能有反对意见，但在目前的法律背景下，这个问题的答案可以被认为是“是”。
2020年7月30日，由当时的共同民主党议员提出的《劳动法》第6条第3款“合同续期请求等”修正案在国会获得通过，并于第二天生效。根据新条款，承租人在一定期限内要求续约的，出租人不得拒绝，除非有法律规定的正当理由。
一旦承租人要求续订本合同，承租人有权随时向出租人发出终止合同的通知，终止合同自出租人收到通知之日起三个月生效。还应注意的是，该法案第10条规定，任何与本法相抵触且对承租人不利的协议均无效。
关键问题是，即使延长合同有两年的固定期限，承租人是否可以随时通过简单的通知终止延长合同。如果是这样，无论承租人和出租人之间约定的期限如何，承租人都有随时终止合同的重要权利或选择权。
另一方面，尽管有一个固定的期限，出租人必须承担在收到终止通知后三个月内寻找新承租人的风险，即使这需要大幅降低租金和巨大的损失。这引发了一场关于限制出租人行使产权的激烈辩论。此外，在当前住房租赁市场低迷的时期，这也会导致出租人和承租人之间的冲突升级。
承租人的单方解除权最初适用于所谓的“默示续约”的情况，或根据法律规定在与先前租赁相同的条件下自动续约的情况。租期届满，出租人和承租人未采取本法第六条规定的要求或者拒绝续约的行为而续订租赁合同的。然而，随着该法案的修订，在默示续约的情况下，同样的单方终止权也应承租人的要求扩展到续期的租赁，从而产生了上述争议。
几年前，由于住房短缺，许多出租人面临着巨大的困难，因为他们要么无法及时找到新家，要么由于住房租金的急剧上涨而无法支付续签合同的租金。但现在情况发生了变化，不能按时返还押金的出租人数量大幅增加，这在国内造成了严重的问题。
当租赁市场价格大幅下跌时，就像目前的情况一样，承租人会受益匪浅。但是，如果市场情况发生变化，价格再次快速上涨，出租人将考虑单方终止续租的风险。他们可能别无选择，只能将初始租赁保证金设定在明显更高的水平，以反映这种可能的终止。对于收到承租人终止通知的出租人尤其如此，因为当市场情况波动时，他们可能会将这一风险考虑到定价中。
鉴于这一争议，下级法院最近做出了有利于出租人的裁决，称承租人随时终止租赁的权利只有在没有明确期限的情况下续签租约时才能得到承认。
但是，越来越多的人要求政策制定者审查和澄清有关租赁续期和单方面终止权的规定。检讨的目的应是在保障出租人和承租人的权利和确保公平和稳定的租赁市场之间取得微妙的平衡。这可能包括按照上述法院裁决的规定，澄清承租人随时终止租赁的权利，只有在没有规定期限的情况下续签租赁时才会得到承认。
金正日Yong-woo
本专栏是Barun Law LLC律师撰写的系列文章的第三部分，旨在提供韩国建筑、房地产和住房领域的法律见解。本文作者是该事务所的合伙人律师。——Ed。
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